Un grave problema que acecha a nuestra sociedad es el acceso a la vivienda habitual, entendido ello como la problemática con la que se encuentra una persona o familia en poder afrontar el pago en régimen de alquiler o mediante compra de la vivienda que necesita para vivir.

Debido a la situación actual acabamos de comprobar como el mercado se regula sólo siempre por la tensión entre la oferta y la demanda. Pero intervienen otros factores que hacen que se produzca la situación actual.  Se ha producido una bajada generalizada en los precios de los alquileres que no se ha transmitido en igual medida en los precios de venta que siguen aguantando.  Este fenómeno tiene una explicación concreta. Nos encontramos con unos mercados inundados con dinero prestado o con muy alta liquidez concentrada en unas pocas empresas.   Ante la falta de nuevos negocios rentables, en muchos sectores, hace que las personas y empresas inviertan su dinero en determinados activos. Tratando de evitar la escasa, incluso negativa, rentabilidad de la renta fija se van a otras áreas como la que nos atañe que es el mercado inmobiliario. Esto explica que la vivienda esté manteniendo su precio. Por otro lado, tenemos la anecdótica situación producida por el Covid 19, que ha producido una drástica disminución en el movimiento de las personas. Lo que hace que sobre todo en las grandes ciudades donde se concentraban los mayores desplazamientos haya caído la demanda de alquiler. Los propietarios no quieren tener sus viviendas vacías por los gastos fijos que en ellas se producen de Ibi, luz, agua, comunidad, mantenimiento… prefieren por ello un alquiler, aunque sea menor. Todo esto ha producido la paradoja que los precios de las viviendas se mantengan mientras caen los precios de los alquileres.

 Con toda esta explicación sencilla quiero llegar a lo que me traía a escribir el artículo. Como vemos el mercado se regula sólo y no hace falta una regulación en un mercado amplio. La solución para un control de los precios debe ir adoptando medidas que incremente la oferta, para que esta sea lo suficientemente amplia, si la demanda no es la suficiente conseguiremos ese control y bajada de precios. El beneficio de la oferta es inmenso para todos los implicados, se recauda más vía impuestos y de eso andamos sobrados IBI, renta, impuestos en el recibo de agua, en el de la luz, alcantarillado, basura… Además, se incrementan los empleos, no sólo en un inicio en su construcción, sino porque luego necesitan mantenimiento (limpieza, electricidad, fontanería, reformas…), mobiliario, así como servicios comunes (administradores de fincas, técnicos de ascensores…).

Si regulamos en exceso el mercado efectivamente se produce un control del precio, pero muy a corto plazo. Esa regulación enseguida la percibe el inversor, que recordemos que puede inundar el mercado de viviendas lo que nos haría en el medio plazo alcanzar nuestro objetivo de control de los precios. En cuanto el inversor percibe eso descarta ese sector de su cartera y busca otros, lo que produce el efecto contrario.  Esto trae que nadie esté interesado en la construcción o adquisición de viviendas para ponerlas en el mercado de manera inmediata vía alquiler o venta, consecuencia final un incremento de los precios incontrolable.

Las administraciones deben realizar una vigilancia continua del mercado para actuar de inmediato vía incremento de la oferta, para lo cual hay múltiples soluciones dentro del ámbito público y privado, una combinación de ambos nos puede llegar al éxito final y definitivo. Una medida en la que creo firmemente es que el Estado debería tener unas bolsas de suelo. Este debería ser liberado para su construcción inmediata vía concurso, en el cual, una vez terminada la construcción, con un precio de venta pactado, la administración se compromete a comprar las viviendas que el mercado no ha absorbido. Ante esta oferta cualquier promotor constructor con liquidez o capacidad de financiación estaría interesado porque el principal riesgo de ellos es el estocaje que se les queda. Con ese paraguas estarían dispuestos a construir de inmediato con una muy baja rentabilidad como cualquier activo de renta fija y estaremos poniendo un techo en el precio de las viviendas, ya que el usuario no estaría dispuesto a pagar precios excesivos si en determinadas zonas, aunque un poco más alejadas de su sitio ideal, los precios son bastante inferiores.